安価で多機能化することで差別化する

最近では、男性でも自炊する方が増え、いわゆるミニキッチンと言われる

グレードの物が敬遠される傾向にある。

リノベーションを行うにあたり、今後チャレンジしてみたい部分は

安価で行えるキッチンのグレードアップ。

通常、リノベーションを行う場合、２つの選択肢から選ぶケースが多い。

１つは、完全オリジナルのオーダーメイドスタイル。

もう１つは、メーカーの既製品をそのまま使用するスタイル。

割合としては、既製品をそのまま設置するケースがほとんど。

ただ、既製品もコストダウンの為に機能を絞っている為、新しくてきれいなのは

いいけどちょっと物足りない・・・・・。

そこで、日用雑貨店やインテリアショップなどで扱われている商品を

いくつか設備として付けておくと、使い勝手が格段にアップし、

さらに入居希望者の使ってみたいという気持ちを刺激でき、

リノベーションの主たる目的である空室対策の成果につながる。

たとえば、洗剤やスポンジを置くカゴやまな板立て、コップなどが置ける

水切り台が設置できるレールを付けたり、レードルやトング、ヘラ、フライ返しのような

調理器具を掛けられるハンガー、タオルかけやキッチンペーパーホルダーなど

実際に使う小物が、統一されたデザインでセットされていたらきっと嬉しい。

また、仕上げ材も汚れることが前提で考えたい。

汚れるから交換しやすい安価な物を使うのか、掃除や手入れがしやすい

物を長く使うのか。

事業としては、当然収益が重要であるが、賃料相場を大きく超えて

賃料を得られる可能性は低い。

投資額には限界がありプランを精査するなかではじかれてしまう

モノも多い。

費用をかけずに、と考えると誰でも簡単に取り付けが出来るものを

自ら取り付けることもコスト削減のポイント。

壊れた時のストックを用意しても、業者に依頼するより安く出来る。

今年のテーマはＤＩＹにしよう。

繁忙期終わった

驚くほどの反響数の変化。

今月に入り、反響数も申込数も減少。

繁忙期が終わったことを告げているようです。

さて、今年の繁忙期は３月３１日が土曜日、４月１日が日曜日ということもあり

入居も退去もこの両日に集中。

そして、４月１日入居が出来ない物件は敬遠され在庫となっている。

やはり、なにかしら特約や特典を設けて退去日を調整する必要があると

感じた。

空室対策としては、家具家電の設置は法人契約の単身赴任者に

やはり効果が高い。

さらに、ペット複数飼育可やフリーレント、敷金礼金０、家庭菜園スペースの貸出、

リノベーションなども効果があった。

気になったのは、需要の変化。

賃料相場はもちろん、ライフステージの割合も

変化しているように感じた。

建設のコストが上がっているにもかかわらず、賃料に反映出来ない為、

建設業は消耗戦となっている様子もある。

しかも、新築でも満室にならない物件もあり、供給過多、借り手市場の

傾向がより顕著になっている。

新築が決まらない理由も、強気な賃料設定の為なら

賃料を調整すれば決まるが、そもそも需要がないという状況だと

手の施しようがない。

賃貸事業による資産運用がギャンブルにならないよう

事前の市場調査は入念に行うべき。

特に、農地を賃貸にする場合は、エリア的に需要が少ない

ことが多い。

さまざまな媒体で、類似物件の少ないコンセプト賃貸は集客力が

高いと言われているが、それも少なからず需要のあるエリアであることが

大前提となる。

ほとんど建設業者は、自社の全体の実績を強調するが、大事なのは

同じようなロケーションやエリアだとどの程度の運用が出来るかということ。

しかし、営業に不利になるようなデータを持ってくるはずもなく、

営業が提示する内容のみで判断すると近い将来「こんなはずではなかったのに」と

厳しい現実に直面する可能性が高い。

将来の大家様

ぜひ、様々な角度からたくさんの目で計画を確認して、建てる前に

知恵を絞って下さい。

ガレージ付き賃貸物件

最近よく耳にする。

間取りは、単身者向けから

ファミリーまで様々あるようだ。

シャッター付きのガレージは

確かに憧れる。

総床面積の半分近くを

趣味のためだけに使うわけだから

かなり特殊な間取り。

一部のコアなターゲットには

たまらないだろう。

また、供給が少ないから

空きにくく決まりやすい。

24時間楽器演奏可の物件も

そうだが、他にない

唯一無二というのは、

それだけで圧倒的な付加価値となる。

当然、追随してくる物件も

出てくるだろうが、

勇気ある先駆者は、きっと

困難を乗り越えるビジョンを

見つけられる。

真似事をしているだけで、自分で

考えることを怠ったものは

困難を克服する術を持たない。

この違いは大きい。

考えること、それを実行出来る

行動力、今とこれからを

別々なものとして認識でき、

様々な状況に対応し、決断出来る。

賃貸経営は難しくなった。

２０年後には、新築賃貸物件の供給は

かなり少なくなると思っている。

誰もが解る位の供給過剰で、家賃が

下落し返済計画が破綻。

金融機関は、賃貸事業に対し

融資しなくなる。

また、福祉や介護施設の利用者が

増加して、持ち家を処分したり

貸し出す人が増える。

または、子供の代に使わせることで

賃貸に住む世帯数が減少に転じる。

限られた賃貸需要も、高齢者が

住みにくいと感じる物は淘汰されるに

違いない。

リノベーションの今のターゲットは

新婚やDINKSといった若い世帯だが、

今後は高齢者向けのリノベーションが

主流になると思う。

なぜなら、日本人の半分が

高齢者になるからだ。

もし今から賃貸経営を始めるならば、

高齢者に優しい物件かどうかを

確認してほしい。

なんか話がそれたorz

無念

リノベーションの提案をするにあたり思うこと

ＲＣ、木、Ｓ等の構造にかかわらず、

思うこと。

それは、法律によって定められた強度を求めると、

躯体はほぼ同じような作りになり、思ったほど自由度がないということ。

リノベーションが必要な築年数の古い物件は、開口部が小さかったり、

換気のための設備がなかったり、エアコンの設置が出来なかったり。。。。

また、天井の高さも低く、梁が手を伸ばすと簡単に触れてしまうほど低い。

その梁が、空間の真ん中を横切っていたりすると、なかなかな存在感を

醸し出す。

給排水設備についても、水しか出ない洗面台やキッチンが多く、

いまどきの物件は、ほんとうに豪華だなと感じる。

最近の物件は、メンテナンスや将来的なリノベーションを想定している為、

耐力壁が隅に寄っていたり、幅を狭くし数を増やしている。

将来的なリノベーションの際には、制限が少なく奇抜なプランも生まれそう。

しかし、今現在２０年３０年経過している物件は、部屋と部屋を耐力壁で仕切っており

プランの自由度を奪っている。

また、開口部が小さく、サッシの性能も低い為、結露やカビがひどい。

ただ、古い物件というのは、立地がすごくよいことがある。

新築を建てる場合は、何かを取り壊さない限りは不可能なエリアで

古くから発展している、街の中心部周辺にある物件は、リノベーションによって

大化けする可能性を秘めている。

さて、今回の物件のターゲットはどうしよう。

ある本を読んで

先日読んだ本に衝撃を受けた。

相続の問題を解決する方法

それは、

相続対象となる資産を現金化し

使い切ること。

？？？

ん～

？？？

何いってんだ？

先祖代々守り繋いだ土地を簡単に

手放せるわけないのに。

ここには、義務とプライドの

壁がある。

自分も次の代に継承しなければ

ならないという義務、

そして、それができないということは、

自分が先代達よりも劣っていることを

認めることになる。

受け入れ難い選択。

どちらの割合が多いかはわからない。

でも

それはないわ～と思った。

税制を理解しより良い資産継承を

提案することが、

不動産業者の務めだと思う。

綺麗事ではある。

それでも、資産継承者の理想と

法人としての社会との関わりを考えれば、

無責任過ぎると思ってしまった。

今後の経済情勢によっては、

もしかしたら現時点で

継承すべき資産を手放すことが

金銭的には最善の策である可能性も

否定は出来ない。

それでも、金銭でははかれない

部分を考慮すれば、理解しがたい

としか言いようがない。

そして、やはり資産を

お持ちの方がどちらを選ぼうと

皆さんが選ばれた理想の未来へ

近付けるようお手伝いすることこそが

不動産に携わる者の最低限の

責務だと思った。

大手企業の事業所の移転、集約

ある大手企業で人員が８０名程度、今春に異動するらしいという情報を伝え聞いた。

もともと、賃貸の需要が多い地域ではなく在庫が少ない。

１ＬＤＫ～２ＬＤＫの需要が急増し、ちょっとしたバブルに。

地域の割に、社宅の条件が良く苦戦した物件に反響が増えた。

逆に、震災の影響で企業が内陸に移ることで、沿岸部の需要は

思わしくない。

まあ、工場の海外移転に比べれば需要が国内に残るだけましともとれる。

静岡県内では、新東名高速道路の工事が夏にはほぼ完了する為、作業員が

住んでいた部屋の空室化が進む懸念も。

インターチェンジ付近への企業誘致やサービスエリアでの雇用で

新たな需要が生まれることに期待したい。

壊すから始まるリノベーション

リノベーション工事と新築の工事では、

一案件で施工する部屋数が異なる。

もちろん、全室リノベーションするケースもあるが、

割合としては少ない。

新築にしても、一棟２戸のプランや戸建てタイプで

一棟１戸の場合もあるが、全体的には

８～１２戸位のプランが多いのではないか。

様々な法令の制限を受けるなかで、事業プランを

検討すると、ある程度似ている内容に落ち着く。

リノベーションの場合、一つの受注で施工する

部屋数が少ない為、どうしても材料費や人件費等の

コストが割高になる。

最近、リノベーションを行っている業者がぶつかっている壁は

まさにこの部分。

乱暴な言い方をすれば、「いくらでもいいからやってくれ」という

オーナーは一通り営業が済んでおり、金額的に折り合わなかった

オーナーに対して、

『納得頂ける商品を提案したいが、答えが見いだせない』というのが、

現在の課題のひとつ。

しかし、外部との取引が主なコストである以上、値下げは

容易ではない。

まして、自社の利益を減らすだけで解決できる問題でもない。

そこで、コストを下げる為の手段の一つがプランの見直し。

そして、プランの見直しで重要なのが『自分の中の常識を壊す』こと。

もちろん、目的を達成することが前提で、リノベーションの場合は

入居促進と賃貸事業の安定経営。

まずは、あたりまえや必要を疑う。

過剰性能になっていないか検討する。

無くすことのメリットとデメリットを検討する。

古いものの再利用を検討する。

使用する建材や設備を見直す。

安物を設置する位なら何も付けない方がいいケースもある。

ただ、強みとなる物を残すことも大事。

アピールできるポイントが無いと、目的である

入居促進にならなくなってしまう。

目的が達成できて、過剰性能にならないというバランスの

とれたプランを見極めることが、業者にとって重要になった。

リノベーション工事の受注は、年々増加しているが、

数年後にはリノベーション物件の空室が増え、

さらなる差別化が必要になる。

追い打ちをかけるように、人口の減少と都市部への

集中が進む。

今後の賃貸経営は、ある程度まとまった戸数を持たないと

厳しそうだ。

代々受け継いできた後世に伝えなければならない義務として所有するのか、

事業として割り切るか、難しい選択を迫られるオーナーが

増えてきそうだ。

台風上陸

賃貸関係の被害も

かなり出たようだ。

隔壁板が破損したり、エントランスの扉が

破損したり、植栽が倒れたり、水漏れしたり

色々なセンサーが誤作動したり、看板が飛んだり、

ノボリが折れたり、停電したり・・・・。

相当の風速だったに違いない。

負傷者がいなかったようなので、

その点については一安心だ。

日中、部屋に人がいない単身者世帯が、

部屋の異常に気がつくのは今晩になるだろう。

重大な被害がありませんように。

賃貸経営とリノベーション

賃貸不動産経営の難しさの一つは、個人でコントロールできない事象が、

経営する上で無視できない重要な要素となっている点です。

例えば、工場の移転や事業所の統廃合等による転出者の増加、

人口減少や都市部への集中による過疎化、

少子化（学生の減少）やライフスタイルの変化（多様化）による需要の変化、

経済の悪化に伴う収入の減少や住宅手当の減額または廃止などは、

賃貸経営を難しくする変化です。

逆に、物件の近くに新しい工場が誘致されると雇用が生まれ転入者が増加し、

従業者の多い大型ショッピングセンターや

大学、専門学校等が新しくできると、それらが物件の付加価値となり

その周辺には新たな需要が生まれ賃貸経営を安定させます。

しかし、個人でコントロールできない事象をあてにするだけでは、

賃貸経営は成り立ちません。

ただ、好ましくない変化すら凌駕するような魅力のある物件であれば、

安定した経営は可能になると思います。

また、もし需要が生まれるようなことになっても、

入居者の価値観を満足させることが出来なければ、

残念ながら空室を埋めることができず、

せっかくのチャンスを無駄にしてしまうでしょう。

空室の原因は、必ずしも外的な要因だけとは限らないのです。

入居者の絞り込みが不十分だと、結果的に誰にも受けないという事態に

陥ることがあります。

『こういう人に受け入れられる部屋』という具体的なコンセプトを具現化することが、

魅力的な物件づくりには重要だと思います。

さらに、

『こういう人により長く住んでもらうには』

という発想を重ねることで、

より魅力的な物件になるはずです。

ターゲットの幅を広げるのではなく、より深くイメージすることこそが、

リノベーションによる成功を手にする為の、条件の一つかもしれない。

リノベーション-大都市圏と地方はやっぱりちがうと思う-

最近、賃貸事業再生の手段の一つとして完全に定着してきた印象の

リノベーション。

様々な業者が、知恵を絞りアイデアをひねり出し、商品が多様化してきた。

価格や施工方法、工期やターゲット、工事後の事業期間を考慮すれば、

当然の状況ではあるが、ネットや業界紙で取り上げられている業者の

真似をしても必ずしも成功といえる結果が出ない可能性も大きい。

やはり地域ごとの特徴は、重要な検討項目。

大都市圏のリノベーション案件の事例を見ると、築年数が

30～40年位経過した物もある。現地を確認したわけではないが、

様々な原因で建て替えが困難な為、賃貸事業をより長く続ける方法として

リノベーションという手段を講じている物件も多いのではないか。

また、賃料も地方と比較すると高額である。

そうなると、お金の価値観がまったく変わってくる。

返済が無い物件用のリノベーションと元本がほとんど残っている物件の

リノベーションは、オーナーの精神的な負荷の部分でまったく違う。

残債が無くリノベーションの工事費のみを返済すればよいオーナーは、

『低額リノベーションで決まれば儲けもの、ダメならもう少し手を入れればいい』

という前向きな気持ちで工事の依頼が出来る。

しかし、元本がほとんど残っているような物件のオーナーは、

すでに崖っぷちで失敗が許されない状況の為、心に余裕がなく

冷静な判断が出来なくなってしまう。

失敗が許されないほどギリギリの状況では、新たな借り入れは

とにかく安く低額に抑えたいとなる。

すると、結果として工事を行っても中途半端な仕上がりとなり、なかなか空室が

埋まらないという負の連鎖が起こる。

全国的に、１０％以上の部屋が空いており、さらに賃料が下落傾向である

ことを考慮すれば、事業計画は大幅な見直しが必要となる。

ネットや業界紙の情報を正確に理解しなければ、間違った判断を

してしまうことになる。

そもそも、大都市圏の空室ってどの地域にどのくらいあるのか？

築年数や間取、広さ、周辺環境、入居者のニーズ、入居者ターゲットは？

リノベーション会社の成功事例は、どの地域のどんなターゲットによって

えられたのか？

おそらく、物件の性能や決まらない理由は、大都市圏と地方ではかなりの違いがある。

例えば、成功事例を調べたら入居者したのは学生だった。

自分が所有している物件は、立地的に学生は見込めない。

このリノベーションは所有物件には適さないかも？

３点ユニットを分離すれさえすれば成約率があがるとマーケティングによって

わかっていれば、分離工事をしただけで成功事例となり得る。

しかし、現在の地方の空室は、築年数も新しく、構造もＲＣ造、広さもあり

バス・トイレは別になっているにもかかわらず、空室が埋まらない物件が多い。

既存のバス・トイレ別の物件が長期空室になっている状況では、分離工事を

するだけでは空室対策として力不足なことが分かる。

立地や賃料を別にすれば、入居者が住みたいと思うのは地方の空室物件だろう。

しかし、賃貸需要が大都市圏に集中していて、賃料が下がりにくい状況があり、

また、景気の悪化で賃料に掛けられる費用が抑えられている為、

狭くて古い物件は賃料の安さを売りにすることで需要が生まれる。

そもそも賃貸事業主にとって良い物件とは、建築費用が安く

安定して収益を上げられる物件だと思う。

所有しているだけで、ステータスとなるような物件であればなおよい。

入居者にとって良い物件は広くて安くて設備がそろっている物件となるが、

大都市圏で探す入居者は予算の都合で多くの妥協を強いられており、

おそらく予算内の物件は似たような物件が多いのだろう。

心境としては『住みたくても住めない。しょうがないこの辺で決めよう』

しかし、地方の場合は予算の都合で妥協することは少なく、また気に入った物件が

見つかるまでは親元にいることもできたり、更新料がない物件も多く、

車があればある程度の距離は通勤できる。

心境としては『もっと条件のいい物件ありそう。もう少し探してみよう』

他の物件との差別化、原状回復費用の軽減、入居者目線の使いやすさ、

稼働率や賃料の回復等リノベーションには様々な効果が期待できる。

しかし、地域ごとの需要と供給のバランス、ターゲットやニーズを

正確に見極めなめれば、事業再生は難しい。

やはり、問題を解決するには自ら考え知恵を絞ることが、一番の近道ではないだろうか。